Na to aby ste si mohli postaviť rodinný dom, je nevyhnutnou podmienkou mať k dispozícii pozemok. Spojením pozemku a základov stavby vzniká nehnuteľnosť. V tomto štádiu je možné s platným stavebným rozhodnutím požiadať niektorú z bánk o hypotekárny úver. Budúca hodnota nehnuteľnosti sa pritom často vypočítava z projektového plánu stavby.

V dnešnej dobe je však bežnejšia situácia, kedy klienti nielen že nemajú dostatok vlastných financií na stavbu domu, ale často je pre nich potrebná už samotná hypotéka na pozemok. To platí dvojnásobne pre mladých ľudí.

Tým dokonca nové zmeny v hypotékach ešte viac sťažili situáciu. Od januára 2018 totiž došlo k výrazným úpravám v rámci hypoték pre mladých, zvýhodnené hypotekárne sadzby sú dnes, žiaľ, už minulosťou.

Ako získať hypotéku na pozemok

Avšak dobrá správa – aj v prípade nedostatku financií na kúpu pozemku, je možné požiadať banku o schválenie hypotekárneho úveru, pričom sa dá zaručiť aj predmetným pozemkom. Už menej potešujúce sú však podmienky schválenia úveru vo väčšine bánk.

Keďže hodnota samotného pozemku je oveľa nižšia ako hodnota postavenej nehnuteľnosti, s predstavou, že získate 100 percent z hodnoty založeného pozemku, sa môžete, žiaľ, rozlúčiť. Banky štandardne poskytujú 50 – 80 percent z jeho hodnoty. Pokiaľ teda chcete získať čo najvyššiu sumu, je potrebné úver zaistiť inou nehnuteľnosťou.

Niektoré banky nevyžadujú, aby ste boli jej majiteľom, stačí, ak vlastník nehnuteľnosti podpíše záložnú zmluvu. Inak povedané, pokiaľ napríklad vaši rodičia vlastnia nehnuteľnosť, banka by ju mala bez problémov akceptovať.

Takýto postup ponúka svojim klientom napríklad internetová banka mBank. Rátajte ale s tým, že každá založená nehnuteľnosť musí byť poistená a poistenie musí byť vinkulované v prospech banky.

Hodnotu určí znalecký posudok

Do akej maximálnej výšky je možné získať úver, závisí jednak od samotnej banky, jednak od typu úveru. Ale dôležitú rolu zohráva aj samotný pozemok, o ktorý máte záujem.

Aby ste totiž mohli v rámci hypotéky na pozemok ručiť predmetom účelu, musí ísť o stavebný pozemok. To znamená, že buď máte v rukách právoplatné stavebné povolenie, alebo je pozemok podľa územného plánu obce už určený na zastavanie.

Banka môže požadovať pre potvrdenie napríklad údaje z listu vlastníctva o charaktere pozemku (či nejde o ornú pôdu), väčšine z nich postačuje tzv. „územno-plánovacia informácia“ (UPI). To vám vydá príslušná obec alebo mesto.

Pre schválenie úveru, ktorý bude zaistený pozemkom, je nevyhnutnou podmienkou aj znalecký posudok. V praxi to znamená toľko, že hodnota pozemku sa bude posudzovať podľa doloženého posudku a nie podľa kúpnej ceny pozemku.

To isté platí aj v prípade, ak sa rozhodnete banke zaručiť inou nehnuteľnosťou – jej hodnota sa bude posudzovať podľa znaleckého posudku, ktorý spolu so žiadosťou predložíte.

Pozor na podmienky hypotéky

V rámci hypotéky, pri ktorej budete ručiť stavebným pozemkom, si treba dať dobrý pozor aj na dodatočné podmienky zo strany banky. Častou praktikou je totiž napríklad nutnosť začať s výstavbou do určitého termínu.

Niektoré finančné domy majú v úverovej zmluve aj stanovenú povinnosť, podľa ktorej ich klient musí informovať o začatí výstavby. Dokonca sa môžete stretnúť s tým, že najskôr budete musieť banku požiadať o povolenie na začatie prác.

Oplatí sa aj bezúčelová hypotéka

Inou možnosťou získania financií na kúpu pozemku je využiť možnosti americkej hypotéky. Ide o modernejší typ hypotekárneho úveru. Hlavný rozdiel spočíva v tom, že banke nemusíte vysvetľovať, do čoho plánujete požičané peniaze investovať.

Ľudia preto často americkú bezúčelovú hypotéku využívajú nielen na kúpu nehnuteľnosti či pozemku, ale aj na kúpu auta, rekonštrukciu domácnosti a pod.

Podmienky schválenia sú veľmi podobné – pre úspešné vybavenie budete potrebovať poistenú nehnuteľnosť vhodnú na založenie, znalecký posudok či doklady potvrdzujúce výšku vášho príjmu.

Možností je niekoľko

Hypotéku na bývanie teda môžete získať aj vtedy, ak nemáte dostatok financií nielen na začatie výstavby, ale ani na kúpu pozemku.

Okrem tradičného hypotekárneho úveru je možné požičať si formou americkej hypotéky, ktorej výhoda tkvie v tom, že banke nemusíte dokladovať účel použitia finančných prostriedkov.

Nevyhnutnou podmienkou v oboch prípadoch je nehnuteľnosť, ktorou sa banke zabezpečíte. Priamym vlastníkom byť nemusíte, stačí, ak majiteľ podpíše záložnú zmluvu.

Banky umožňujú založiť aj pozemok, ktorý si chcete za požičané peniaze kúpiť. Jeho hodnota sa ale bude posudzovať podľa znaleckého posudku, a nie podľa kúpnej ceny.

Treba sa tiež pripraviť na to, že získanie sto percent z jeho hodnoty nebude reálne, obvykle je to medzi 50 a 80 percentami. Všetko závisí od banky, ktorú si vyberiete, nesiahnite preto hneď po prvej ponuke. Môžete to veľmi skoro oľutovať.

Získat vlastní bydlení bez hypotéky si v dnešní době může zřejmě dovolit jen málokdo. Jak to ale udělat, aby se hypotéka nestala vaší letitou noční můrou? Nemá smysl trápit se finančními starostmi, když se dají věci zařídit mnohem poklidněji. Existuje totiž několik prověřených rad, jak si vybírat vlastní bydlení a jak se postavit k žádosti o hypoteční úvěr.

Vlastní bydlení je snem každého, avšak opatřit si jej není úplně snadné. Jenže trávit podstatnou část svého života v nájemním bydlení není perspektivní ani finančně rentabilní. Ideální je samozřejmě investovat finanční prostředky již do svého vlastního bydlení. Trh s nemovitostmi se vyvíjí v posledních letech velmi dynamicky, společné však je to, že například v porovnání s dobou před deseti lety narostly ceny bytů skutečně velice výrazně.

Vyčkávat s koupí nemovitosti se tak vyplatí v kratším časovém horizontu, kdy ekonomické indikátory variují ve svých hodnotách. Na druhou stranu není možné čekat skutečně po dobu řady let, protože ceny stále stoupají, stejně tak stoupá váš věk, který je jednou z důležitých charakteristik, podáváte-li žádost o hypoteční úvěr.

Jak naplnit sen o vlastním bydlení

Především je v této oblasti důležité umět slevit ze svých nároků. Máte sen, že chcete bydlet pouze v bytě v klasickém činžovním domě a k panelákovým sídlištím máte odpor? Jenže je možné najít i byt v panelovém domě, který je usazen v blízkosti tradiční lokality rodinných domů. Tak se již stává ve své podstatě výhodným kompromisem ve vaší situaci. Lpět stále na svých nárocích se nemusí vyplatit, naopak ústupné kroky a ochota ke kompromisním řešením vám napomohou k dosažení vlastního bydlení rychleji, než se domníváte.

Také není vyloučené, že v delším časovém horizontu, který aktuálně nemůžete předvídat, se vaše finanční situace zlepší natolik, že si budete moci pořídit dokonce vlastní rodinný dům s rozlehlejší zahradou. Ovšem některé sny se naplní až po velmi dlouhé době, do které je však nutné učinit smírná opatření.

Hypotéky v praxi

Dospějete-li do stadia vážného zvažování hypotéky, pak je zapotřebí znát několik základních pravidel. O hypotéku může požádat každá osoba, která je plnoletá a má plnou způsobilost k uskutečňování právních úkonů a hospodaření se svěřeným majetkem. Existuje samozřejmě i možnost podat žádost o společnou hypotéku, což platí nejen pro partnery, ale až pro obvykle celkem čtyři osoby, které mohou žádat společně. Vaše údaje pak budou důkladně zkoumány zástupci zvolené bankovní instituce, kde proběhne zároveň i kontrola, zda vaše jméno nefiguruje v registrech CBCB, CNCB a Solus.

Nicméně ani skutečnost vašeho zadlužení či dalších finančních problémů nepředstavuje pro vás automatický zákaz sjednání kvalitního hypotečního úvěru, jen je potřeba věc detailně prozkoumat a ošetřit pravidla splácení do budoucnosti. Prokážete-li však schopnost dodržení finanční disciplíny, dopadne situace jistě ve váš prospěch.

Vzhledem k tomu, že hypoteční úvěr představuje závazek na značnou část vašeho života, je třeba si jej řádně rozmyslet. Výhodným krokem pak jistě je využít služeb finančního poradce, který je specialistou v dané oblasti a dokáže se orientovat na trhu finančních produktů mnohem lépe než vy sami.

Dokonce nemusíte dát na jeho finální názor, který vám přednese, vyplatí se jej však vždy vyslechnout a zeptat se na všechna problematická místa. Pamatujte na to, že správné rozhodnutí dokáže učinit pouze člověk, který je maximálně informovaný, a to nejen o všech kladech, ale i o záporech zvažovaných řešení.

Rady však nemusíte čerpat pouze od finančních poradců, ale kromě intenzivního samostudia můžete rovněž zohlednit pozitivní i negativní zkušenosti svých rodinných příslušníků, přátel i dobrých známých. Každá zkušenost je vždy cenným zdrojem informací, ať již je kladná, nebo záporná.

Smlouva není jen administrativní formalitou

Ve věci uzavírání smlouvy o hypotečním úvěru platí jednoduché pravidlo – a to, že je vždy nutné její návrh konzultovat s právníkem. Bankovní instituce mají samozřejmě vlastní právní oddělení, jež smlouvy připravuje, vy si však najměte vlastního právníka. V této otázce nemá cenu snažit se šetřit, jedná se o jednoznačně důležitou investici.

Všechny nejasnosti pak musí být před vaším finálním podpisem dokumentu ošetřeny, stejně tak jako musí být zodpovězeny veškeré doplňující, i když již například přímo nesouvisející otázky z vaší strany. Nenechte se ve věci kontroly textu smlouvy nechat stresovat časem, vždy lze požádat o prodloužení termínované lhůty k vyjádření než věc zbytečně uspěchat.

Po podpisu smlouvy pak následuje vinkulace pojistného plnění a vložení zástavní smlouvy do katastru nemovitostí, kdy musíte navštívit pojišťovnu a katastrální úřad. Dále již můžete získat finanční sumu, kterou můžete čerpat jednorázově či v několika plněních. Posledním krokem je nastavení trvalého platebního příkazu s výší vaší pravidelné měsíční splátky. Pak si již pouze užívejte krásný pocit z dosažení samostatného bydlení.